关于土地征收成片开发应用的几点思考

新修正的《土地管理法》按照党的十八届三中全会确定的缩小征地范围 、规范征地程序 、完善对被征地农民合理规范多元保障机制的改革要求 ，在充分总结33个试点成功经验的基础上 ，首次通过列举方式对土地征收的公共利益进行界定 ，明确 ：军事和外交 ，能源 、交通 、水利等基础设施 ，科技 、教育等社会公共事业 ，扶贫搬迁和保障性安居工程 ，确属必需的 ，可以征收农民集体所有土地 。同时 ，考虑到我国正处于工业化 、城镇化快速推进的时期 ，为了满足城市发展用地需求 ，在第四十五条第一款第（五）项规定符合条件的“成片开发”建设可以征收土地 。关于土地征收成片开发应用提出以下几点思考 ：

 1 、成片开发方案是保障项目合法用地的必要措施

土地征收成片开发必须符合“十四五”国民经济与社会发展规划 、符合县域国土空间规划和“三区三线”成果 ，并将成片开发范围纳入国民经济和社会发展年度计划 。成片开发范围内征收区域也将纳入国家 、省 、市、县发展规划“盘子” ，为区域重点建设项目合法合规征收 、报批 、落地创造条件 ，为实现区域社会经济发展目标提供基础的土地要素保障 。

2 、成片开发是综合开发的基础 。综合开发就是地上和地下 、基础设施和房产开发 、商业和公益 、居住和公共服务 、生产 、生活与生态的统筹规划 、集中性 、一体化开发 ，通过统筹规划各类配置 ，各种功能相互协调 ，实现土地的综合利用和高效利用 。

在一个相对成片的区域内 ，综合考虑各种业态 ，居住和配套 、开发和保护 、经济与文化 、生产 、生活和生态等多种需求 ，各方面统筹考虑 ，综合平衡 ，合理布局 ，统一规划 ，统一实施 。这样就有必要对成片的土地实行统一征收 。z6尊龙凯时看到 ，新修正的《土地管理法》第四十五条第一款 ，第（一） 、（二） 、（三） 、（四） 、（六）条都不含经营性土地开发的内容 ，只有第（五）条政府组织实施的成片开发建设 ，因其中必然包含提供居住功能的房地产开发内容 ，才使得成片征收农民集体土地成为了必要和可能 。

3 、成片开发让带条件招拍挂也成为一种可能 。或者说 ，它使得政府根据片区综合开发方案进行土地招拍挂 ，成为了一种必要 。

在成片开发的土地中，用于商品房开发的地块 ，实际是作为整个片区开发重要的资金平衡工具 。因为是综合开发 ，所以只考虑商业住宅用地开发盈利是不行的 ，而必须按照政府统一规划的片区综合开发方案 ，把片区内的公共建筑 、公共配套 、绿化也统筹考虑 ，这样才能达到成片开发 、综合利用土地的目的 。这使得带方案招拍挂 、定向招拍挂成为可能--因为不是所有的企业都具有一体化开发 、综合开发的能力 。

4 、成片开发使得协议出让土地也有了可能 。z6尊龙凯时知道土地有划拨 、招拍挂 、协议出让几种方式 。其中招拍挂完全市场化 ，成功交易的不确定性很高 ，不易形成土地一级市场开发主体和二级市场开发主体的互相配合 、统一协调 ，不易达到综合开发的目的 。现在 ，为了达到综合开发的目的 ，根据有关政策 ，原土地权利人可以申请按照政府批准的方案自主进行地块开发改造 ，并通过有偿协议出让方式获得土地开发权 。

“成片开发”的政策性 、理论性 、技术性和敏感性较强，目前应用层面仍在不断探索和完善 ，在具体实践过程中也将不断深化认识 、理顺关系 ，以使每一个成片开发的地块能够发挥更大效能 。