特殊土地是指 、 、 、监教 、 、陵园及其他自然保护区等特殊用途的 。
一 、估价难点及突破点
一是价值来源不明确 ，收益不清楚或者收益难以界定 ；
二是市场小或没有 ，没有相似性的土地 ，导致市场价值难以判断 ；
三是开发建设方式 、形式特殊 ，没有行业标准 ，成本难以估算 。
对特殊土地的评估 ，需寻找与一般土地在估价上的共同点 ：
一是基本价值来源相同 ，都是满足场地（空间）的需求 ；
二是基本成本组成相似 ，土地本身的价值 、开发费用（人力、资金 、物料）都差别不大 ；
三是基本的价格影响因素 ，如区位 、交通条件 、土地自然条件 、周边环境、规划 、基础设施 、权利及限制 。
二 、估价重点
一是用途 ，因为用途决定收益 ，收益决定价值 ，价值越大 ，土地收益越高 ；
二是可替代性 ，其可替代性越小 ，竞争越小 ，土地价值越高 ；
三是开发难度 ，成本决定基本地价 ，成本越高，基本地价越大 ，但它不是无限大的 ；
四是影响因素 ，在平均水平上 ，影响越正向 ，土地价值越高 。
三 、不同估价类型要点
1 、划拨用地
划拨用地是指无偿以行政指令方式配置给行政事业单位 、国企等的土地 。在涉及到审计记账 、国企改制作价 、转为出让有偿性质 、政府收购等情况时 ，就需要进行土地评估 。这一类土地存在特殊性 ，在于权利和市场的限制 。
权利限制在于 ：划拨用地一般不公开转让，转让需要政府审批 ；且不能进行再开发 ，只能按照政府规定的方式使用 ；同时划拨用地没有明确的年期限制 ，政府可能随时收回 ，公益性大于财产性 。
市场限制在于 ：划拨用地不进行公开转让 ，缺乏透明性 ，与出让土地市场没有互动和衔接 。在划拨用地评估时 ，要注意 ，划拨用地价格水平总体上要比正常市场出让价格低 ；评估时 ，重点在参数 、指标的确定 、判断 ，企业 、居住类注重收益 ，公益性用地倾向于成本 。
划拨用地在选择收益法进行评估时要注意 ：租金及收益比一般市场价格低 ，还原率较之一般用地高一些 ，主要是预期不明确 ，风险较大 ，需要调查市场方面的因素 ；使用成本法评估时 ，土地开发利润率比一般市场要低 ，土地增值率也比一般市场要低 ；使用剩余法时 ，不动产价值 、利润率比一般不动产要低 。
2 、集体土地
集体土地是指农民集体所有的土地 ，包括建设用地和农用地 。如 ：集体企业用地、宅基地 、农用地 。集体土地市场受权利和市场限制 ，存在有价无市的现象 ，价格水平总体上要比国有正常市场低 。
集体土地在选择收益法进行评估时需要注意 ，租金及收益比国有土地市场低 ，且土地还原率比国有土地高 ；
选用成本法进行评估时需要注意 ，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低 ；
选用剩余法进行评估时需要注意 ，其不动产的价值 、利润率等要比国有土地上不动产的价值低 ；
选用市场法评估时需要注意可比案例的可用性和隐形性 。
3 、交通场站用地
交通场站用地是以用途特点命名的地类 ，如车站 ，停车场等 ，其特殊性在于市场较小 ，收入低 ，且投入成本高 ，以公用 、公益使用目的为主 。价格水平总体上要比地上价格低 ，公益程度越高市场价越低 ，且类型不同 ，价格也会存在很大的差异 。
交通场站用地在使用收益法评估时需要注意 ，租金及收益来源于显化收益 、隐形收益及公益效益 ，但公益效益的确定是难点 ，同时因预期收益低且不可预期 ，使得土地还原利率高 ；
采用成本法进行评估时需要注意 ，土地开发利润率较低 ，可以在一般利润率的基础上修正 ，同时因为用途改良提升价值空间相对较小 ，所以使得土地增值率比一般情况要低 ；
采用剩余法进行评估时需要注意 ，不动产的价值因为使用性质原因要比地上不动产的价值低 ，利润率也因为预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低 ；
另外市场法选用依赖土地市场发育情况 ，在土地市场发育不完善或不成熟区域 ，因公开市场交易案例较少 ，难以采用市场法进行评估 。
特殊用地可开发作收益性物业的 ，宜采用假设开发法 ，不可开发作收益性物业的 ，应以成本法为主 ，其他3种常用评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用 ，作辅助性应用对评估结果进行检验 。
